Desde el Concejo Deliberante se propone la creación de la OMAI, la Oficina Municipal de Atención al Inquilino, como consecuencia de la situación imperante en el distrito en materia de alquileres. El proyecto de Ordenanza fue tratado en la última sesión ordinaria del legislativo local y, para su análisis, fue girado a las comisiones de Presupuesto, de Obras Públicas y de Legislación e Interpretación.

La iniciativa fue presentada por los concejales Xavier Cabrera (Unión por la Patria), Natalia Colomé (Podemos Azul) y Agustina Bauché (Cambiemos Azul) y expuesta y fundamentada por Gisela Hiriart (Podemos Azul) en la reciente sesión ordinaria del legislativo local.

Los autores de la iniciativa, en primer lugar, observan "la preocupación e inquietudes que enfrentan los inquilinos al momento de firmar un contrato de alquiler, como así también las situaciones que surgen durante la ejecución del mismo".

Se refiere en la fundamentación que "la Constitución Nacional, en su artículo 42, prescribe que 'los consumidores y usuarios de bienes y servicios tienen derecho, en la relación de consumo, a la protección de su salud, seguridad e intereses económicos; a una información adecuada y veraz, a la libertad de elección, y a condiciones de trato equitativo y digno'".

En ese sentido, se destaca que "el artículo constitucional agrega además que 'las autoridades proveerán a la protección de esos derechos, a la educación para el consumo, a la defensa de la competencia contra toda forma de distorsión de los mercados, al control de los monopolios naturales y legales, al de la calidad y eficiencia de los servicios públicos, y a la constitución de asociaciones de consumidores y de usuarios'".

"Dicho procedimiento excluye lo pertinente a la relación entre locador y locatario", se subraya en el proyecto de Ordenanza, por lo que "resulta necesario contar con un ámbito en el cual se les brinde a los vecinos asesoramiento e información gratuita, y eventualmente se ofrezca una instancia de conciliación voluntaria".

Por ello se menciona que "los contratos de locación de inmuebles entre particulares están, en principio, excluidos del ámbito de aplicación de la Ley nacional N° 24.240, pudiendo ser aplicada en una interpretación forzada de proveedor de servicio, conforme el artículo 2° de la mencionada ley".

"Actualmente se pueden apreciar ciertas dudas e inquietudes al momento de firmar un contrato de alquiler sobre el mes de depósito, forma en que se debe devolver, vigencia legal del contrato, intereses por atraso en el pago", se indica puntualmente.

Los concejales que promueven el proyecto de Ordenanza consideran que "la existencia de la Oficina Municipal de Atención al Inquilino incluye la creación de un Registro de Demanda Inquilina y podría crearse un Registro de la Oferta de Alquileres, unificando información y facilitando el acceso a ella para estudiantes de las localidades, médicos residentes, profesionales provenientes de otras localidades, entre otros sectores incluidos en esta problemática".

Se sostiene, asimismo, que "resulta imperioso contar, en el Partido de Azul, con un espacio destinado a brindar asesoramiento sobre la normativa aplicable, entre ellos el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación y los derechos que les asisten en la relación locativa".

Del mismo modo se menciona que, "creado por Ordenanza N° 3997/17, funciona en el ámbito del Concejo Deliberante, el Consejo Local de Hábitat, como instancia que reúne distintas organizaciones e instituciones, donde se proyectan políticas públicas en busca de resolver la problemática habitacional en el Partido de Azul".

Se refiere, al respecto, que el pasado 5 de septiembre "el Consejo Local de Hábitat participó de la charla 'Mercado de alquileres de Azul', a cargo del coordinador de Alquileres de la Subsecretaría de Hábitat de la Comunidad de la provincia de Buenos Aires, Federico Kulekdjian".

En relación al espacio que se propone crear, se puntualiza que, "conforme su reglamentación, dependerá de la Dirección de Hábitat del Municipio de Azul, teniendo como función la de brindar asesoramiento legal en la relación entre el locatario y el locador; promover la participación del Municipio en la protección de los derechos del inquilino; ofrecer una instancia de conciliación voluntaria para problemas suscitados entre las partes; recibir reclamos de inquilinos hacia propietarios e inmobiliarias derivados de los contratos de locación, y quejas suscitadas entre locador y locatario".

Uno de los aspectos centrales de la propuesta plantea que "se busca contar con una instancia de mediación de carácter voluntario y gratuito, donde inquilinos y locadores puedan llegar a un acuerdo que dé solución a los conflictos que se presenten, con un procedimiento que sea rápido e inmediato, confidencial y no marcado en excesivos requisitos formales".

En ese aspecto, además, se afirma que "este proyecto aporta una propuesta positiva, aprovechando la estructura existente, ya que se crea en el ámbito de la Secretaría de Desarrollo de la Comunidad, con personal del Municipio ya existente, que tendrá entre sus funciones la de brindar atención y asesoramiento legal a los inquilinos en su relación con la parte locadora; promover la participación del Municipio en la protección de los derechos del inquilino; ofrecer una instancia de conciliación voluntaria para problemas suscitados en una relación locativa y recibir reclamos de inquilinos hacia propietarios e inmobiliarias derivados de los contratos de locación, entre otras".

"Con esta iniciativa -se añade, a continuación- se busca contar con una oficina donde los vecinos del Partido de Azul, al momento de firmar un contrato de alquiler, puedan quitarse todas las inquietudes sobre sus derechos durante el desarrollo de la relación locativa, brindando respuesta a una gran necesidad que la ciudad cuenta".

El proyecto de Ordenanza propone crear "en el ámbito del Municipio de Azul la Oficina Municipal de Atención al Inquilino, denominada OMAI, la que funcionará en el ámbito de la Dirección de Hábitat con personal municipal ya existente capacitado para tal fin".

Por otro lado, se establecen cuáles deberán ser los objetivos de la OMAI:

"Prestar asesoramiento legal a la parte inquilina y ofrecer una instancia de mediación y conciliación voluntaria para las partes intervinientes en la relación locativa", así como también "colectar datos sistemática y organizadamente respecto de la situación habitacional en el Municipio de Azul a los efectos de avanzar en políticas públicas de acceso a la vivienda vía alquiler".

En tanto, se determinan como funciones de la OMAI "brindar atención y asesoramiento exclusivamente a los inquilinos para vivienda única y permanente en su relación con la parte locadora", como asimismo "difundir material informativo a los vecinos del municipio sobre cuestiones relativas al alquiler teniendo especial énfasis en protección de los derechos del inquilino". Otra función es la de "ofrecer y derivar a una instancia de conciliación voluntaria y gratuita para problemas suscitados en la relación locativa entre inquilinos y propietarios, consorcistas, administradores e inmobiliarias".

Además, "informar sobre los derechos y obligaciones en los reclamos de inquilinos de vivienda única hacia propietarios y derivados de los contratos de locación" y "recibir y asesorar sobre quejas y reclamos suscitados en el ámbito de las relaciones locativas entre inquilinos, propietarios, inmobiliarias y administradores"; como también "gestionar el acceso a un contrato formal de alquiler para generar igualdad de oportunidades en el derecho al acceso a una vivienda digna".

Finalmente, entre las funciones de la OMAI, se mencionan las de "promover instancias de capacitación a los vecinos del municipio, mediante charlas y encuentros abiertos a la comunidad sobre la temática de alquileres" y, también, "generar de manera periódica un registro de la demanda inquilina sobre las problemáticas derivadas de la relación locativa, con la finalidad de generar informes con datos estadísticos sobre las conflictividades tratadas en el asesoramiento".

Se designa como autoridad de aplicación de la Ordenanza propuesta "a la Dirección de Hábitat de la Municipalidad de Azul, la que dictará su reglamento de funcionamiento interno, con criterios y procedimientos de actuación de la misma".

Del mismo modo, se propone crear en el ámbito de la OMAI "un registro derivado de las consultas recibidas en el asesoramiento legal, donde se consignarán datos concernientes a la relación locativa".

Se establece que la OMAI confeccionará "con los datos obtenidos, informes de frecuencia periódica, incluyendo un diagnóstico de la situación habitacional en base a las consultas recibidas, las recomendaciones y sugerencias que estime convenientes, elevando al Ejecutivo municipal proyectos, programas y políticas de protección de los derechos del inquilino que resulten aplicables".

Estos documentos "tendrán carácter de información pública y se difundirán por diferentes medios, como la página oficial del Municipio, así como la elaboración de piezas gráficas digitales de comunicación en RR.SS."

Desde la OMAI, "el asesoramiento legal que se brinde a los inquilinos será gratuito y estará a cargo de un Letrado matriculado en el Colegio de Abogados del Departamento Judicial de Azul y perteneciente al cuerpo de abogados del Municipio".

A través de la OMAI se instará "a una mediación y conciliación voluntaria", la cual "será gratuita". "Dicha instancia -se subraya- será derivada al área pertinente que el Municipio o la autoridad de aplicación designe. En ella se brindará una instancia pre-judicial de conciliación voluntaria para resolver problemas suscitados entre el inquilino, el propietario y la inmobiliaria. El procedimiento lo fijará su reglamentación, respetando los principios de inmediatez, gratuidad, confidencialidad e informalidad".

En el marco de la Ordenanza propuesta se podrán suscribir convenios de colaboración "con diversos actores, como agrupaciones inquilinas, colegios profesionales, universidades públicas u otros organismos públicos descentralizados, como la Defensoría del Pueblo de la Provincia de Buenos Aires o el Ministerio Público de la Defensa" bonaerense.

Se menciona, por otro lado, la prohibición "en el Municipio de Azul de la publicación, por cualquier medio, de vivienda en alquiler que de cualquier manera restrinja o limite el alquiler bajo condiciones tales como: no tener niños, estar en estado de gestación y cualquier otra condición discriminatoria debido a raza, identidad de género, identidad cultural, religiosa, edad, nacionalidad, que implique menoscabo o restricción a los derechos de las personas".

En ese sentido, "las denuncias podrán ser realizadas ante la OMAI, quien orientará al denunciante en su reclamo, pudiendo trabajar de manera conjunta con otras instancias municipales, provinciales y organismos descentralizados".

La concejal Gisela Hiriart (bloque Podemos Azul), al momento de fundamentar la iniciativa, sostuvo que "esta ordenanza surge desde la reunión que se realizó el día 5 de septiembre" pasado.

Al haberse acordado el pase a tres comisiones, Hiriart dijo finalmente que "lo que vamos a solicitar es el tratamiento en conjunto y también que, en ese momento, se pueda convocar a la comisión de Hábitat para poder trabajarlo [al proyecto de Ordenanza] de manera conjunta, ya que la iniciativa surge desde ese Consejo Local de Hábitat, el cual integro, y hemos trabajado este proyecto junto al concejal [Gastón] Blando, así que sería oportuno también poder convocar al Consejo de Hábitat para cuando se trabaje en las comisiones de manera conjunta".